中國房地產(chǎn)行業(yè)走過了起起伏伏的30余年。
1987年，一場(chǎng)土拍在南方一城市舉行，一宗8588平方米地塊的50年使用權(quán)被成功拍賣。這是我國土拍史上的“第一槌”，這個(gè)城市叫深圳。一年后這里建成了“東曉花園”，并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個(gè)小時(shí)便售罄。
多年來，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)一路狂奔。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)下近15萬億元新高。回望來路，房改、招拍掛、房企、調(diào)控等等，每一個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵詞，都是改變歷史的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
關(guān)鍵詞1：房改
“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”，延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度，終結(jié)于房改。
1988年，深圳頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，在全國率先發(fā)起住房制度改革，提出“補(bǔ)貼提租、鼓勵(lì)買房”，住房分配貨幣化進(jìn)程由此開啟，積極推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。
1998年7月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出的各項(xiàng)政策包括提薪降息鼓勵(lì)消費(fèi)、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級(jí)市場(chǎng)、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國住房建設(shè)與分配推向商品化與市場(chǎng)化。
至此，福利分房制度壽終正寢，“市場(chǎng)化”成為住房建設(shè)的主題詞。我國真正進(jìn)入商品房時(shí)代。接下來10年間，國人經(jīng)歷了歷最大規(guī)模的人居變遷，既有從擁擠不堪的弄堂胡同搬到現(xiàn)代化房屋的欣喜，也有房?jī)r(jià)飆升悔之不及的憂愁。
作為原房改課題組組長(zhǎng)，孟曉蘇曾透露過一組數(shù)據(jù)：中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的3580億元，一路增長(zhǎng)到2017年的14萬億元，20年間增幅達(dá)40倍；由此拉動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的7.8萬億元增長(zhǎng)到2017年的82.7萬億元，20年間增長(zhǎng)了10倍。
2018年6月5日，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》，重塑整個(gè)住房供應(yīng)體系，確立租購并舉下各類住產(chǎn)的硬性供應(yīng)指標(biāo)，深圳二次房改來臨。
從福利分房到住宅市場(chǎng)化，再到租售并舉，時(shí)至今日，不僅新地塊配建(或自持)租賃住房常態(tài)化，且存量用地盤活建設(shè)租賃住房也已常態(tài)化。以租為主、租售并舉、先租后買的住房供應(yīng)新體系也正在形成，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了更清晰的突破框架。
關(guān)鍵詞2：招拍掛
以協(xié)議方式拿地，動(dòng)輒100%、300%乃至更高利潤(rùn)的土地暴利時(shí)代，終結(jié)于招拍掛。
2002年，北京市發(fā)布《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》，簡(jiǎn)稱“33號(hào)文”。
2003年12月8日，北京國際飯店舉行了北京市土地整理儲(chǔ)備中心成立以來的第一次土地拍賣會(huì)。來自全國各地的10家開發(fā)商參與了大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號(hào)地的角逐，最終，當(dāng)時(shí)的北京順馳以9.05億元天價(jià)拿下了該地塊，高出起拍價(jià)1倍多，改寫了北京市場(chǎng)的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
8個(gè)月后，2004年8月31日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(“71號(hào)令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。
全國土地政策正式實(shí)施的2004年8月31日，即業(yè)界俗稱的“8·31大限”。至此，資金實(shí)力成為開發(fā)商獲取土地的最大決定因素。部分資金實(shí)力偏弱的開發(fā)商因無力拿地而退出江湖，留下的強(qiáng)者開始搶奪優(yōu)質(zhì)地塊，并不斷創(chuàng)造“地王”。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這一被給予厚望“從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱”的殺手锏，被詬病為推高地價(jià)進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的元兇。
當(dāng)年的數(shù)據(jù)很快就有了反映——2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格雙雙走高。國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1%；商品房銷售額10376億元，增長(zhǎng)30.0%；土地購置費(fèi)同比增長(zhǎng)19.9%，全國商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)15.2%。
關(guān)鍵詞3：房企
1992年，是中國歷史進(jìn)程中極具里程碑符號(hào)的年份，第一個(gè)房企誕生潮來臨。
碧桂園、雅居樂、保利地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、綠地集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)實(shí)業(yè)、寶能集團(tuán)、金融街、北大資源、泰達(dá)股份等，都在這一年登上歷史舞臺(tái)。
如今活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵人物，多與這一年休戚相關(guān)——楊國強(qiáng)、許 家印、馮侖(博客)、潘石屹(微博 博客)、易小迪(微博 博客)、張玉良、胡葆森等企業(yè)家逐漸闖出中國房地產(chǎn)獨(dú)特發(fā)展之路。
次年，龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、保利置業(yè)、五礦地產(chǎn)、敏捷地產(chǎn)、珠江投資、新城控股等房企相繼成立，并逐漸成長(zhǎng)為如今的行業(yè)弄潮兒。
與此同時(shí)，房企上市潮也接連誕生。
自萬科1991年掛牌上市之后，公開資料顯示，1993年~1998年6年間，23家房企在A股或港股上市，比如大悅城、華潤(rùn)置地、路勁集團(tuán)等；2006年~2009年間，35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企數(shù)量達(dá)到了22家，包括碧桂園、中國恒 大、龍湖集團(tuán)等；2013年~2015年，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控開始有所放松，這段時(shí)期也成了房企高速發(fā)展重大機(jī)遇，不少房企因此開始將上市提上日程，但多為借殼上市方式，包括綠地控股、招商蛇口等都是如此。
發(fā)展至今，據(jù)克而瑞研究報(bào)告，有不少房企已實(shí)現(xiàn)了雙平臺(tái)上市，如萬科、世茂、大悅城等。截至2019年7月，TOP200房企上市數(shù)量已有118家，若再包括正在申請(qǐng)中的5家，這一比例將超6成。
由此可見，在TOP200強(qiáng)中房企上市已成常態(tài)，借力資本市場(chǎng)支持以謀求更好發(fā)展，成為大多數(shù)房企的共識(shí)。可供佐證的數(shù)據(jù)是，TOP100以內(nèi)的房企上市率達(dá)74%，而TOP101~200上市房企的比例則僅44%。
截至2018年12月31日，中國內(nèi)地共有203家主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司。Wind數(shù)據(jù)庫上市公司年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，這些房地產(chǎn)上市公司2018年總營業(yè)收入為44256.49億元，總營業(yè)利潤(rùn)為9340.13億元。
在宏大的時(shí)代背景下，有人春風(fēng)得意，也有人黯然出局，但不管怎么說，中國房地產(chǎn)加速向前發(fā)展的動(dòng)能已然形成，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
關(guān)鍵詞4：調(diào)控
宏觀調(diào)控，則是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)發(fā)展周期的關(guān)鍵詞。
1993年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(即“國16條”)，開啟我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控先河。
2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(俗稱121號(hào)文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。這是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，官方第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱措施。
同年8月，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(俗稱18號(hào)文)，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。
2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的8項(xiàng)措施(即“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。
2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的6項(xiàng)措施(即“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。
2009年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。
從2010年開始，宏觀調(diào)控成為常態(tài)，限購、限貸、限價(jià)三管齊下。
2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(即“國十條”)，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。2011年1月26日，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”全面跟進(jìn)，全國36個(gè)城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大，達(dá)到46個(gè)。
2018年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確定調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
今年以來，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，繼7月的56次調(diào)控之后，8月全國共出臺(tái)60次房地產(chǎn)調(diào)控政策，單月數(shù)量已接近今年1月份68次的最高峰值。
與此同時(shí)，今年前8個(gè)月，全國累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已達(dá)到367次，相較去年同期的315次增長(zhǎng)17%，累計(jì)次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。
結(jié)尾：
這是中國房地產(chǎn)行業(yè)起步、成長(zhǎng)、騰飛的30余年，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)以其廣泛的關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)了建材等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)，為中國經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)作出了巨大貢獻(xiàn)。
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